Charges déductibles LMNP : la liste complète en 2025

Qu'est-ce qu'une charge déductible en LMNP régime réel ?

Au régime réel simplifié LMNP, vous avez le droit de déduire de vos recettes locatives l'ensemble des charges réellement engagées pour votre activité de location meublée. Contrairement au micro-BIC qui applique un abattement forfaitaire de 50%, le régime réel tient compte de vos dépenses réelles.

Pour être déductible, une charge doit répondre à plusieurs critères :

• Être engagée dans l'intérêt de l'activité (et non à des fins personnelles)
• Se rapporter à l'exercice comptable en cours
• Être justifiée par une pièce comptable (facture, reçu, relevé bancaire)

1. Les charges financières

Intérêts d'emprunt

Si vous avez financé votre bien avec un crédit immobilier, les intérêts d'emprunt sont déductibles à 100%. Il s'agit souvent de la charge la plus importante les premières années, surtout si votre prêt est récent (les intérêts sont plus élevés en début de crédit).

Conservez votre tableau d'amortissement de prêt : il indique le montant d'intérêts payé chaque année.

Assurance emprunteur (ADI)

La cotisation annuelle de votre assurance de prêt est déductible, au prorata de la quote-part immobilière (si l'assurance couvre aussi des risques personnels).

Frais de dossier bancaire et garanties

Les frais de dossier bancaire liés au prêt immobilier peuvent être déduits sur l'année de paiement (ou étalés sur la durée du crédit).

2. Les charges de propriété

Taxe foncière

La taxe foncière est intégralement déductible, à l'exception de la taxe d'ordures ménagères si elle est refacturée au locataire. Pensez à conserver votre avis de taxe foncière.

Charges de copropriété

Toutes les charges de copropriété que vous ne récupérez pas auprès de votre locataire sont déductibles : entretien des parties communes, honoraires du syndic, assurance de l'immeuble…

Attention : les charges récupérables auprès du locataire (eau, chauffage collectif…) ne sont pas déductibles, car elles sont également incluses dans vos recettes.

Assurance propriétaire non-occupant (PNO)

La prime de votre assurance PNO est entièrement déductible. C'est une charge modeste (100 à 250€/an en général) mais souvent oubliée.

3. Les frais de gestion et d'administration

Frais de gestion locative

Si vous confiez la gestion de votre bien à une agence, ses honoraires sont entièrement déductibles. Cela inclut les frais de gérance (généralement 6 à 10% du loyer), les honoraires de relocation et les frais de rédaction de bail.

Frais de comptabilité ou d'expert-comptable

Les honoraires de votre expert-comptable sont déductibles. Et si vous utilisez un logiciel de comptabilité LMNP comme Fiscalou, l'abonnement annuel est lui aussi déductible.

Frais de procédure et d'huissier

En cas de litige avec un locataire (loyers impayés, expulsion…), les frais de justice, d'avocat et d'huissier sont déductibles.

Annonces et frais de mise en location

Les frais d'annonce (sur les plateformes de location), les frais de photographe pour les annonces, ou les honoraires d'une agence pour trouver un locataire sont déductibles.

4. Les travaux et dépenses d'entretien

Travaux de réparation et d'entretien courant

Les travaux qui maintiennent le bien en bon état sans l'améliorer ni augmenter sa valeur sont directement déductibles en charges :

• Réparation de plomberie, d'électricité
• Remplacement d'une chaudière à l'identique
• Rafraîchissement des peintures
• Remplacement d'un équipement usagé par un équivalent

Travaux d'amélioration (amortissables)

Les travaux plus importants qui améliorent le confort ou les performances du bien ne sont pas déduits immédiatement en charges, mais amortis sur plusieurs années :

• Rénovation complète d'une salle de bain : 10 à 15 ans
• Installation d'une cuisine équipée neuve : 10 ans
• Isolation thermique, ravalement : 15 à 25 ans

5. Les autres charges déductibles

Cotisation foncière des entreprises (CFE)

En tant que LMNP, vous êtes soumis à la CFE (ex-taxe professionnelle). Cette cotisation est déductible de vos revenus locatifs. Son montant dépend de votre commune et de vos recettes.

Frais de déplacement

Les frais de déplacement pour visiter votre bien, rencontrer votre locataire ou superviser des travaux peuvent être déduits — au réel (note de frais avec justificatifs) ou au barème kilométrique.

Abonnements et frais divers

Abonnement internet ou téléphone utilisé dans le cadre de la gestion locative (quote-part professionnelle), frais postaux, fournitures administratives — autant de petites charges qui s'accumulent et que vous pouvez déduire.

Comment ne rater aucune charge déductible ?

La meilleure façon de ne rater aucune déduction est de suivre vos charges au fil de l'eau, au fur et à mesure qu'elles surviennent — et non pas en fin d'année, quand la mémoire fait défaut et que les justificatifs ont disparu.

Avec Fiscalou, vous enregistrez chaque dépense dans la bonne catégorie au moment où elle se produit. Le logiciel calcule automatiquement le total de vos charges déductibles et les intègre dans votre liasse fiscale 2033 — sans risque d'oubli.

Récapitulatif des charges déductibles LMNP 2025

• ✅ Intérêts d'emprunt et assurance de prêt
• ✅ Taxe foncière
• ✅ Charges de copropriété (non récupérables)
• ✅ Assurance PNO
• ✅ Frais de gestion locative
• ✅ Honoraires comptable ou abonnement logiciel
• ✅ Frais de procédure et d'huissier
• ✅ Frais de mise en location (annonces, agence)
• ✅ Travaux d'entretien et de réparation (petits travaux)
• ✅ CFE (cotisation foncière des entreprises)
• ✅ Frais de déplacement liés au bien
• ✅ Amortissements (bien, mobilier, gros travaux)