Question 1

Qu'est-ce que le régime réel LMNP ?

Accepted Answer

Le régime réel simplifié LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) permet de déduire l'ensemble des charges réelles (intérêts d'emprunt, assurance, taxe foncière, frais de gestion, travaux) ainsi que les amortissements du bien immobilier et du mobilier. Contrairement au micro-BIC qui applique un abattement forfaitaire de 50 %, le régime réel est souvent plus avantageux et peut aboutir à un résultat fiscal nul ou déficitaire grâce aux amortissements.

Question 2

Qu'est-ce que la liasse fiscale 2033 LMNP ?

Accepted Answer

La liasse fiscale 2033 est l'ensemble des formulaires comptables obligatoires que tout LMNP au régime réel simplifié doit déposer chaque année auprès de la DGFiP. Elle comprend les formulaires 2033-A (bilan simplifié), 2033-B (compte de résultat), 2033-C (immobilisations et amortissements), 2033-D (provisions), 2033-E (valeur ajoutée), 2033-F (capital), 2033-G (filiales). Fiscalou génère automatiquement cette liasse complète.

Question 3

Comment Fiscalou calcule-t-il les amortissements LMNP ?

Accepted Answer

Fiscalou calcule automatiquement trois types d'amortissements : le bien immobilier (prix d'achat hors terrain × 85 % ÷ 25 ans), le mobilier et équipements (valeur ÷ 7 ans), et les travaux/rénovations (montant ÷ 10 ans). Ces durées correspondent aux pratiques comptables admises par l'administration fiscale française pour les LMNP.

Question 4

Fiscalou remplace-t-il un comptable pour la déclaration LMNP ?

Accepted Answer

Pour les LMNP au régime réel simplifié avec 1 à 3 biens, Fiscalou fournit l'équivalent fonctionnel d'un service comptable spécialisé, à 99€/an contre 500–800€/an pour un comptable traditionnel. Il génère la liasse fiscale 2033 complète, calcule les amortissements automatiquement et calcule le résultat fiscal. Pour les situations complexes (LMP, optimisation patrimoniale avancée), un expert-comptable peut être complémentaire.

Question 5

Quel est le prix de Fiscalou ?

Accepted Answer

Fiscalou coûte 99€ TTC par an, sans frais cachés ni suppléments. La liasse fiscale 2033 est incluse dans l'abonnement. Un remboursement est garanti pendant 30 jours si vous n'êtes pas satisfait. À titre de comparaison, un comptable traditionnel spécialisé LMNP facture généralement entre 500€ et 800€/an pour un périmètre équivalent.

Question 6

Quelles charges sont déductibles en LMNP régime réel ?

Accepted Answer

En LMNP régime réel, vous pouvez déduire : les intérêts d'emprunt immobilier, l'assurance propriétaire non-occupant (PNO), la taxe foncière, les charges de copropriété, les frais de gestion locative, les honoraires de comptabilité, les dépenses de travaux et rénovation, les abonnements internet/téléphone liés à la location, les frais de petites réparations, et les amortissements du bien et du mobilier. Fiscalou propose toutes ces catégories dans son interface de saisie.

Question 7

LMNP régime réel ou micro-BIC, lequel choisir ?

Accepted Answer

Le régime réel est généralement plus avantageux que le micro-BIC dès que vos charges réelles + amortissements dépassent 50 % de vos recettes locatives (71 % pour les meublés de tourisme classés). Le simulateur Fiscalou permet de comparer les deux régimes gratuitement en quelques minutes pour votre situation spécifique.

Question 8

Comment faire sa comptabilité LMNP sans comptable ?

Accepted Answer

Avec Fiscalou, la comptabilité LMNP se fait en 4 étapes : 1) Créer un compte et renseigner les caractéristiques du bien (prix d'achat, mobilier, travaux) ; 2) Saisir les recettes locatives mensuelles ; 3) Enregistrer les charges déductibles au fil de l'année ; 4) Télécharger la liasse fiscale 2033 générée automatiquement en fin d'exercice. Aucune formation comptable n'est requise.

Question 9

Comment fonctionne le déficit LMNP ?

Accepted Answer

En LMNP régime réel, si vos charges + amortissements sont supérieurs à vos recettes, vous générez un déficit BIC LMNP. Ce déficit est reportable pendant 10 ans sur les revenus de même nature (revenus BIC LMNP). Il ne peut pas s'imputer sur votre revenu global (contrairement au déficit foncier en location nue). Les amortissements non utilisés une année sont reportables sans limitation de durée.

Question 10

Fiscalou est-il conforme aux exigences de la DGFiP ?

Accepted Answer

Oui. Fiscalou génère la liasse fiscale 2033 conforme aux formulaires officiels de la DGFiP (Direction Générale des Finances Publiques), incluant tous les feuillets obligatoires (2033-A à 2033-G). Les calculs d'amortissements suivent les durées et méthodes admises par l'administration fiscale française pour le régime réel simplifié BIC.

Composant	Quote-part indicative	Durée d'amortissement
Terrain	15 à 20 %	Non amortissable
Gros œuvre / structure	40 à 50 %	50 ans
Façade	10 à 15 %	30 ans
Installations générales (plomberie, électricité…)	10 à 15 %	20 à 25 ans
Agencements intérieurs	10 à 15 %	10 à 15 ans

Bien	Durée d'amortissement
Mobilier (canapé, lit, table, chaises…)	5 à 10 ans
Électroménager (lave-linge, réfrigérateur…)	5 à 7 ans
Literie	5 à 7 ans
Matériel informatique / TV	3 à 5 ans

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