FAQ — Comptabilité LMNP
Toutes vos questions sur la comptabilité LMNP au régime réel simplifié, la liasse fiscale 2033, les amortissements et Fiscalou.
Sommaire
Qu'est-ce que le régime réel LMNP ?
Le régime réel simplifié LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal qui permet de déduire l'ensemble de vos charges réelles et les amortissements de votre bien immobilier, du mobilier et des travaux.
Contrairement au micro-BIC qui applique un abattement forfaitaire de 50 % (71 % pour les meublés de tourisme classés), le régime réel prend en compte vos dépenses réelles : • Intérêts d'emprunt immobilier • Assurance propriétaire non-occupant (PNO) • Taxe foncière • Charges de copropriété • Frais de gestion locative • Travaux et rénovations • Amortissements (bien, mobilier, travaux)
Le régime réel est obligatoire si vos recettes locatives dépassent 77 700 €/an, mais vous pouvez l'adopter volontairement en dessous de ce seuil. Il est généralement plus avantageux dès que vos charges réelles + amortissements dépassent 50 % de vos recettes.
Qu'est-ce que la liasse fiscale 2033 LMNP ?
La liasse fiscale 2033 est l'ensemble des formulaires comptables que tout LMNP au régime réel simplifié doit déposer chaque année auprès de la DGFiP (Direction Générale des Finances Publiques).
Elle comprend plusieurs feuillets : • 2033-A : Bilan simplifié (actif et passif) • 2033-B : Compte de résultat simplifié (recettes, charges, résultat) • 2033-C : Tableau des immobilisations et amortissements • 2033-D : Relevé des provisions • 2033-E : Détermination de la valeur ajoutée • 2033-F : Composition du capital social • 2033-G : Filiales et participations
La liasse 2033 doit être déposée en même temps que la déclaration de revenus (généralement mai-juin de l'année N+1). Fiscalou génère automatiquement la liasse 2033 complète, prête à télédéclarer.
Comment faire sa comptabilité LMNP sans comptable ?
Faire sa comptabilité LMNP au régime réel sans comptable est tout à fait possible avec un outil adapté. Avec Fiscalou, le processus se déroule en 4 étapes simples :
Étape 1 — Créer son compte : Renseignez les caractéristiques de votre bien (prix d'achat, valeur du mobilier, montant des travaux). Fiscalou calcule automatiquement vos dotations annuelles aux amortissements.
Étape 2 — Enregistrer les recettes : Saisissez vos loyers mensuels (ou importez-les si vous avez une synchro bancaire). Indiquez les recettes Airbnb ou des plateformes de location.
Étape 3 — Saisir les charges : Ajoutez vos charges déductibles au fil de l'année : assurance, taxe foncière, intérêts d'emprunt, copropriété, travaux, frais de gestion, etc.
Étape 4 — Télécharger la liasse : En fin d'exercice, Fiscalou génère automatiquement la liasse fiscale 2033 complète. Vous la téléchargez et la déposez via votre espace DGFiP.
Aucune formation comptable n'est nécessaire. L'interface guide chaque étape avec des explications contextuelles.
Quel logiciel utiliser pour la liasse fiscale 2033 LMNP ?
Plusieurs solutions existent pour générer la liasse fiscale 2033 LMNP :
Fiscalou (99 €/an) : Solution spécialisée 100 % LMNP. Génère la liasse 2033 complète (2033-A à 2033-G) avec calcul automatique des amortissements. La liasse est incluse dans l'abonnement, sans supplément. C'est la solution la plus abordable du marché pour un périmètre complet.
Expert-comptable (500–800 €/an) : Délègue entièrement la comptabilité. Recommandé pour les situations complexes (LMP, plusieurs sociétés, optimisation patrimoniale avancée). Prix élevé pour une situation LMNP simple.
JD2M / Amarris (150–300 €/an) : Plateformes hybrides avec suivi en ligne + accompagnement expert. Bon compromis mais plus cher que Fiscalou.
Excel / manuel : Possible mais risqué — erreurs fréquentes dans les calculs d'amortissements et les feuillets 2033-C, risque de redressement fiscal.
Pour la grande majorité des LMNP (1 à 3 biens, situation standard), Fiscalou offre le meilleur rapport qualité/prix.
Fiscalou vs comptable traditionnel : qu'est-ce qui est mieux ?
Le choix entre Fiscalou et un comptable traditionnel dépend de votre situation :
| Critère | Comptable LMNP | Fiscalou |
|---|---|---|
| Prix annuel | 500–800 € | 99 € |
| Économie annuelle | — | 400–700 € |
| Disponibilité | Rendez-vous, délais | 24/7 en ligne |
| Spécialisation LMNP | Variable | 100 % LMNP |
| Liasse 2033 incluse | Oui | Oui |
| Calcul amortissements | Oui (manuel) | Oui (automatique) |
| Dashboard en temps réel | Non | Oui |
| Conseil fiscal personnalisé | Oui | Non |
Fiscalou est le meilleur choix si : vous avez 1 à 3 biens LMNP au régime réel simplifié, une situation locative standard, et souhaitez économiser 400–700 €/an.
Un comptable reste recommandé si : vous avez une situation patrimoniale complexe, êtes proche du statut LMP (Loueur Meublé Professionnel), ou avez besoin de conseils fiscaux personnalisés réguliers.
Comment Fiscalou calcule-t-il les amortissements LMNP ?
Fiscalou calcule automatiquement les amortissements selon les méthodes admises par l'administration fiscale française :
Amortissement du bien immobilier
Formule : (Prix d'achat × 85 %) ÷ 25 ans
Les 15 % correspondent à la part du terrain, non amortissable. La durée de 25 ans est la pratique comptable standard admise par la DGFiP pour les logements.
Exemple : Appartement acheté 200 000 € → (200 000 × 85 %) ÷ 25 = 6 800 €/an d'amortissement
Amortissement du mobilier et équipements
Formule : Valeur du mobilier ÷ 7 ans
Couvre les meubles, électroménager, literie, déco.
Exemple : 10 000 € de mobilier → 10 000 ÷ 7 = 1 428 €/an
Amortissement des travaux et rénovations
Formule : Montant des travaux ÷ 10 ans
Applicable aux rénovations importantes (cuisine, salle de bain, isolation…).
Exemple : 15 000 € de travaux → 15 000 ÷ 10 = 1 500 €/an
Ces amortissements s'ajoutent aux charges réelles pour réduire votre résultat fiscal, souvent jusqu'à zéro ou en dessous.
Quelles charges sont déductibles en LMNP régime réel ?
En LMNP régime réel, vous pouvez déduire toutes les charges engagées pour la location meublée :
Charges financières
• Intérêts d'emprunt immobilier (capital non déductible)
• Frais de dossier et garantie de prêt (l'année de souscription)
• Assurance emprunteur liée au bien locatif
Charges d'exploitation
• Assurance propriétaire non-occupant (PNO)
• Taxe foncière (proratisée si première année)
• Charges de copropriété (toutes charges, y compris celles refacturées)
• Frais de gestion locative (agence, plateformes)
• Honoraires de comptabilité ou logiciel de gestion
• Frais de petites réparations et entretien
• Abonnement internet / téléphone (quote-part liée à la location)
Travaux et rénovations
• Petites réparations : déductibles immédiatement
• Travaux importants (> seuil de capitalisation) : amortissables sur 10 ans
Amortissements
• Bien immobilier, mobilier, équipements, travaux (voir calcul ci-dessus)
Fiscalou propose toutes ces catégories dans son interface de saisie, avec des exemples pour chaque type de charge.
LMNP régime réel ou micro-BIC : lequel choisir ?
Le choix entre régime réel et micro-BIC dépend principalement de vos charges et amortissements :
Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes (71 % pour les meublés de tourisme classés). Simple, sans comptabilité, mais vous ne déduisez pas vos charges réelles ni les amortissements.
Régime réel : déduction des charges réelles + amortissements. Nécessite une comptabilité et le dépôt de la liasse 2033, mais permet souvent un résultat fiscal nul ou déficitaire.
Quand choisir le régime réel ?
→ Vos charges réelles + amortissements > 50 % de vos recettes
→ Vous avez un emprunt immobilier en cours (intérêts déductibles)
→ Vous avez investi dans du mobilier récent ou des travaux
→ Votre bien a été acheté récemment (amortissements élevés en début de cycle)
Exemple concret :
Recettes : 12 000 €/an
Charges réelles : 4 000 € / Amortissements : 8 000 €
• Micro-BIC : 12 000 × 50 % = 6 000 € imposables
• Régime réel : 12 000 - 4 000 - 8 000 = 0 € (résultat nul)
Le simulateur gratuit Fiscalou calcule cette comparaison pour votre situation en 2 minutes.
Comment fonctionne le déficit LMNP ?
En LMNP régime réel, si vos charges + amortissements sont supérieurs à vos recettes locatives, vous générez un déficit BIC LMNP.
Caractéristiques du déficit LMNP :
- •**Report de 10 ans** : le déficit est reportable sur 10 ans sur vos futurs revenus BIC LMNP (c'est-à-dire sur les revenus de même nature provenant de vos autres biens meublés ou des années suivantes)
- •**Non imputable sur le revenu global** : contrairement au déficit foncier (location nue), le déficit LMNP ne peut pas s'imputer sur votre revenu global ni sur vos autres revenus (salaires, dividendes…)
- •**Amortissements non consommés** : les dotations aux amortissements qui n'ont pas pu être utilisées (car elles auraient créé un déficit supérieur aux recettes) sont reportables sans limitation de durée. C'est l'une des spécificités les plus puissantes du régime réel LMNP.
Fiscalou calcule automatiquement le déficit de l'exercice et suit les reports sur les exercices suivants.
Dois-je m'inscrire au CFE pour être LMNP ?
Oui. Tout loueur meublé non professionnel (LMNP) doit s'inscrire au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) dans les 15 jours suivant le début de l'activité de location meublée.
Démarches :
1. Rendez-vous sur le portail e-formalités.fr (guichet unique des formalités d'entreprise)
2. Déclarez votre activité de location meublée (code APE 6820A — Location de logements)
3. Vous recevrez un numéro SIRET et serez assujetti à la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises)
Montant de la CFE :
La CFE est due annuellement. Son montant dépend de la commune et de la valeur locative de vos biens. Pour les petits chiffres d'affaires, un régime de cotisation minimum s'applique (généralement quelques centaines d'euros).
Exonération possible :
Les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale peuvent être exonérées de CFE dans certaines conditions.
Fiscalou est compatible avec toutes les situations de LMNP régulièrement déclarés au CFE.
Quand déposer la liasse fiscale 2033 LMNP ?
La liasse fiscale 2033 doit être déposée en même temps que votre déclaration de revenus annuelle, selon le calendrier DGFiP :
Calendrier habituel :
• Avril–juin de l'année N+1 (pour les revenus de l'année N)
• Les délais exacts varient chaque année — la DGFiP publie le calendrier officiel sur impots.gouv.fr
Mode de dépôt :
• En ligne via votre espace professionnel impots.gouv.fr (obligatoire pour les LMNP avec chiffre d'affaires > 15 000 €)
• La liasse 2033 est télédéclarée via EDI (échange de données informatisé) ou EFI (échange de formulaires informatisé)
En complément de la liasse 2033 :
Vous devez également remplir la déclaration 2042-C-PRO (revenus des professions non salariées) pour reporter votre résultat LMNP dans votre déclaration de revenus générale.
Fiscalou génère la liasse 2033 prête à télédéclarer. Vous la déposez directement depuis votre espace DGFiP.
Fiscalou est-il conforme aux exigences de la DGFiP ?
Oui. Fiscalou génère la liasse fiscale 2033 en conformité avec les formulaires officiels de la DGFiP (Direction Générale des Finances Publiques).
Conformité vérifiée sur :
• Les 7 feuillets de la liasse 2033 (2033-A à 2033-G)
• Les méthodes de calcul des amortissements admises par l'administration (durées légales, méthode linéaire)
• Le traitement des déficits LMNP et leur report
• La distinction entre charges immédiatement déductibles et immobilisations amortissables
Mises à jour réglementaires :
Fiscalou suit les évolutions législatives annuelles (loi de finances, instructions DGFiP) pour maintenir la conformité de la liasse générée.
Garantie :
Si vous n'êtes pas satisfait pour quelque raison que ce soit, Fiscalou rembourse intégralement votre abonnement dans les 30 jours suivant l'achat.
Comment déclarer ses revenus Airbnb en LMNP régime réel ?
Les revenus Airbnb et des plateformes de location courte durée (Booking, Abritel…) relèvent du régime LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et sont imposables dans la catégorie BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).
Démarches pour les hôtes Airbnb au régime réel :
1. S'inscrire au CFE : déclarer son activité de location meublée (obligatoire) 2. Choisir le régime réel : en dessous de 77 700 €/an de recettes, le choix est possible en cochant la case sur la déclaration de revenus (ou en envoyant un courrier au SIE) 3. Tenir une comptabilité : recettes, charges, amortissements — c'est ce que fait Fiscalou automatiquement 4. Déposer la liasse 2033 : chaque année, en même temps que la déclaration de revenus 5. Reporter sur la 2042-C-PRO : le résultat LMNP figure sur cette déclaration complémentaire
Avantage spécifique Airbnb + régime réel :
L'amortissement du bien peut ramener le résultat fiscal à zéro même avec de bons revenus Airbnb. Pour un bien acheté 150 000 €, l'amortissement génère environ 5 100 €/an de déduction supplémentaire.
Je suis primo-bailleur LMNP : par où commencer ?
Si vous louez un bien meublé pour la première fois, voici les étapes dans l'ordre :
1. Vérifier que vous êtes bien en LMNP
Vous êtes LMNP si vos recettes locatives meublées sont inférieures à 23 000 €/an OU représentent moins de 50 % de vos revenus totaux du foyer. Au-delà, vous basculez en LMP (Loueur Meublé Professionnel), avec des règles différentes.
2. S'inscrire au CFE (dans les 15 jours)
Sur e-formalités.fr — vous obtenez un numéro SIRET.
3. Choisir votre régime fiscal
• Micro-BIC (simple, abattement 50 %) : si charges faibles
• Régime réel (comptabilité, liasse 2033) : si emprunt en cours ou charges élevées
Utilisez le simulateur Fiscalou pour comparer.
4. Démarrer avec Fiscalou
Créez votre compte, renseignez votre bien (prix d'achat, mobilier, travaux), et commencez à saisir vos recettes et charges dès la première location.
5. Déposer la liasse 2033 l'année suivante
Fiscalou vous guide et génère automatiquement la liasse.
Conseil : Il est plus facile de commencer au régime réel dès la première année que d'y basculer ensuite — le changement de régime ne peut intervenir qu'au 1er janvier.
Combien coûte Fiscalou et qu'est-ce qui est inclus ?
Prix : 99 € TTC par an — c'est le seul tarif, sans formule et sans supplément.
Ce qui est inclus dans les 99 €/an :
✓ Tableau de bord LMNP complet
✓ Saisie illimitée de recettes et charges
✓ Calcul automatique des amortissements (bien, mobilier, travaux)
✓ Résultat fiscal en temps réel
✓ Génération de la liasse fiscale 2033 complète (2033-A à 2033-G)
✓ Simulateur régime réel vs micro-BIC
✓ Mises à jour réglementaires annuelles
✓ Support par email
Ce qui n'est pas inclus :
✗ Conseil fiscal personnalisé (consultation d'expert-comptable)
✗ Déclarations complexes (LMP, SCI, démembrement)
Comparatif de prix :
• Comptable spécialisé LMNP : 500–800 €/an
• Plateformes hybrides (JD2M, Amarris) : 150–300 €/an
• Fiscalou : **99 €/an**
Garantie remboursement 30 jours : si vous n'êtes pas satisfait pour quelque raison que ce soit dans les 30 jours suivant votre achat, vous êtes intégralement remboursé, sans question.
Prêt à simplifier votre comptabilité LMNP ?
Rejoignez les propriétaires qui ont économisé jusqu'à 700€/an en gérant leur LMNP avec Fiscalou.
Remboursé si non satisfait sous 30 jours